No Brasil alguns empresários, microempresários, empreendedores e afins, todos estão há quase 05(cinco) meses convivendo com os efeitos de um vírus invisível(#covid-19), já passaram pela fase crítica de fechamento quase que total dos estabelecimentos comerciais de vários seguimentos, que levou a uma paralisação generalizada das atividades empresariais, e trouxe sequelas no que se refere ao inadimplemento das locações comerciais.
Surgiram Decretos no âmbito Estadual e Municipal aplicados aos estabelecimentos comerciais, obrigatórios em razão do momento especial de pandemia, foram medidas urgentes e necessárias com a finalidade de proibir a circulação de pessoas, e por consequência, retirá-las do convívio empresarial.
Neste cenário não foi possível evitar prejuízos financeiros, afinal vidas eram (e são) o mais importante.
E como contrabalançar os interesses sociais e econômicos sem detrimento das medidas de segurança da saúde pública?
Diante deste contexto, resta a tarefa de acertar o que fazer com os contratos em vigor para os quais houve o inadimplemento das obrigações em razão das circunstâncias do isolamento, e consequente paralisação das atividades empresárias, cujos reflexos se estendem até os dias atuais.
Embora a reabertura gradual do comércio esteja avançando, não há como negar as sequelas financeiras que ainda irão surgir no meio empresarial, entre estas, as prestações mensais que podem não ter sido cumpridas, ou a renegociação que deixou de ser honrada em razão do fechamento das lojas e estabelecimentos comerciais; ausência de liquidez , etc.
Neste aspecto a renegociação dos contratos, desde que comprovada a boa-fé, mostra-se o caminho jurídico capaz de retornar o equilíbrio financeiro contratual, isto porque a finalidade é justamente balizar os prejuízos que foram e são inevitáveis em razão do estado de pandemia que assola o Brasil.
Com base no artigo 18 da lei do inquilinato é possível que qualquer das partes possam revisar os contratos comerciais para fixar, de comum acordo, um novo valor para o aluguel, assim como também inserir ou modificar a cláusula de reajuste do valor.
O acordo entre as partes pode ocorrer de diversas formas, desde um desconto no valor da loção mensal por alguns meses (prazo determinado), até uma rescisão consensual com negociação das multas previstas; convencionar ausência de reajuste.
O pior cenário será sempre o da inércia na tomada das decisões que visem a solução por parte do locatário, pois, apesar da existência da pandemia, enquanto este estiver na posse do imóvel e até que ocorra a devolução do imóvel, responderá pelas obrigações contratualmente assumidas.
É certo que existe lei especifica do inquilinato que rege as relações contratuais, mas a prática as revisões contratuais podem ocorrer também pela teoria da imprevisão, conforme disposto no artigo 317 do Código Civil, nos seguintes termos: “quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”
O contrato também poderá se resolver pela alegação de existência de onerosidade excessiva, conforme artigo 478 do Código Civil, ou seja, se a prestação se tornar excessiva trazendo extrema vantagem a apenas uma das partes, em decorrência de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato.
Em resumo, existem soluções que podemos sacar da prateleira jurídica para vencer os efeitos e sequelas da pandemia originada pela covid-19, entre essas:
- Revisão do conteúdo Contratual de modo a adaptá-lo a realidade da pandemia
- Suspensão do Contrato
- Extinção do contrato
